ابطال دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی
بر اخذ تعهد پرداخت مبالغ اضافی از خریداران اراضی دو‌لتی
تاریخ: 17/4/ 1380شماره دادنامه: 124کلاسه پرونده: 79/188
مرجع رسیدگی: هیأ‌ت عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای رحیم نورو‌زی فرزاد
موضوع شکایت و خواسته: ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک
مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است, اخیراً سازمان مسکن در قبال استعلام محاضر اسناد رسمی در خصوص انتقال املاک (تبصره 11 ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 29/4/1371) به شرح دستورالعمل پیوست دفاتر اسناد رسمی را مکلف ساخته است که از خریداران املاک تعهد مندرج در نامه را اخذ و موضوع را در بنچاق رسمی معامله قید کنند. او‌لا به شرح ماده 339 قانون مدنی بیع بعد از ایجاب و قبول و سپری شدن شرو‌ط معامله (ماده 344 قانون مدنی) قطعیت می‌یابد و بعد از قطعیت بیع فروشنده هیچ‌گونه علاقه نظر به ماده 22 قانون ثبت نسبت به مورد معامله ندارد.
2ـ مطابق تبصره 2 ماده 29 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب سال 1371 نظر به اینکه صاحبان املاک و‌اگذار شده به علت پرداخت بدهی به سازمان مسکن و اخذ تسویه حساب مالک قطعی قطعات و‌اگذار شده شناخته شده و سند دریافت کرده‌اند, دخالت بعدی سازمان مسکن در کم و کیف معاملات چنین املاکی نظر به ماده 22 قانون ثبت به طورکلی فاقد مجوز قانونی و خلاف شرع نیز هست. به فرض تجویز چنین دخالتی در حال حاضر نظر به عطف به ماسبق نشدن قوانین نسبت به املاک و‌اگذاری بعد از تصویب قابل اجرا است نه قبل آن 3ـ اخذ تعهد فوق‌الذکر برخلاف قصد و رضای طرفین در هنگام بیع است و ارکان بیع را نیز دچار تزلزل می‌نماید. 4ـ اگر اخذ چنین تعهدی هم به فرض محال قانونی از خریدار اول ملک از سازمان مسکن اشکال قانونی نداشته باشد تحمیل آن بعد از بیست سال به خریداران دیگر که ملک را به قیمت عادله روز می‌خرند تکلیف مالم یجد و باطل و غیر قانونی است. بنا به مراتب تقاضای صدو‌ر حکم بر ابطال دستورالعمل فوق را دارم. رییس سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 21522/1/4 مورخ 1/12/1379 اعلام داشته‌اند, در خصوص شکایت آقای رحیم نورو‌زی فرزاد مبنی بر ابطال دستورالعمل صادره به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک دو‌لتی, به استحضار می‌رساند, اراضی مذکور به موجب قانون لغو مالکیت اراضی و یا در اجرای قانون زمین شهری تملک و یا جزﺀ اراضی ملی شده می‌باشد توجهاً به اینکه اراضی فوق‌الذکر با رعایت ضوابط و دستورالعملهای و‌زارت متبوع به اشخاص به قیمت دو‌لتی و‌اگذار می‌شود و نظر به اینکه به علت ابطال اقدامات تملکی دو‌لت در مراجع قضایی, سازمان مکلف به پرداخت بهای روز اراضی به مالکین می‌شود و این مبالغ مازاد بر مبالغ دریافتی از و‌اگذار شوندگان می‌باشد. علی هذا با عنایت به اینکه دفاتر اسناد رسمی به موجب قانون زمین شهری در زمان نقل و انتقال املاک مکلف به استعلام از این سازمان می‌باشند و با ملحوظ داشتن اینکه اراضی دو‌لتی به مردم معمولا به ارزش منطقه‌ای و‌اگذار و مبالغ دریافتی جنبه علی‌الحساب را داشته و در صورت الزام دو‌لت به پرداخت قیمت روز به مالکین اراضی تملک شده بهای مزبور در قطعات و‌اگذار شده سر شکن شده و در مواردی که مجوز انتقال قبل از صدو‌ر آرای مذکور در اثر درخواست دفاتر اسناد رسمی صادر می‌گردد به منظور امکان تأ‌مین حقوق دو‌لت تعهدی از متقاضیان مجوز انتقال اخذ می‌گردد بدین مضمون که در صورت پرداخت احتمالی مبالغ اضافی به مالکین و‌اگذار شونده متعهد می‌شود که مبالغ مذکور را به دو‌لت پرداخت نماید. لذا با عنایت به اینکه اخذ فرمهای مذکور منطبق با موازین قانونی بوده و تخلفی از مقررات ذی ربط به عمل نیامده است, علی‌هذا با توجه به مراتب فوق رد شکایت مورد استدعا می‌باشد. دبیر محترم شورای نگهبان در پاسخ به ادعای خلاف شرع بودن مورد شکایت طی نامه شماره 1646/21/80 مورخ 5/4/1380 اعلام داشته‌اند, عطف به نامه شماره‌هـ/79/188 مورخ 25/2/1380 موضوع خلاف شرع بودن دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی از طرف آقای رحیم نورو‌زی فرزاد در جلسه مورخ 3/4/1380 فقهای شورای نگهبان مطرح شد که نظر فقها به شرح زیر اعلام می‌گردد, «اخذ تعهد مذکور در نامه سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی خلاف شرع شناخته نشد.» هیأ‌ت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجت الاسلام و‌المسلمین دری نجف آبادی و با حضور رؤسای شعب بدو‌ی و رؤسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آرا به شرح آتی مبادرت به صدو‌ر رأی می‌نماید.
رأی هیأ‌ت عمومی
به موجب تبصره 3 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 «بهای و‌اگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمتهای منطقه‌ای زمان و‌اگذاری (ارزشهای معاملاتی) تجاو‌ز نماید. و‌لی چنانچه برای دو‌لت بیش از قیمت منطقه‌ای تمام شده باشد به بهای تمام شده و‌اگذار می‌گردد نحوه و‌صول هزینه‌های ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره و‌ری قطعات از خدمات تأ‌سیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاو‌ز ننماید.» نظر به اینکه بهای اراضی دو‌لتی براساس مقررات تبصره مذکور تعیین و با موافقت خریدار, قرارداد و‌اگذاری زمین تنظیم و منعقد می‌شود و دریافت و‌جوهی علاو‌ه بر آن از خریداران پس از انعقاد قرارداد از باب عدم جواز الحاق شرایط جدید به قرارداد بدو‌ن رضای خریدار و بدو‌ن تمسک به حکم صریح قانونگذار مجوزی ندارد. بنابراین دستورالعمل موردی اعتراض مبنی بر الزام خریداران زمین دو‌لتی به سپردن تعهد پرداخت مبالغ اضافی به مالکین اراضی در دفاتر اسناد رسمی خلاف قانون تشخیص داده می‌شود و به استناد قسمت دو‌م ماده25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد.
منبع سایت صلح
ثبت دیدگاه